Działalność gospodarcza fundacji rodzinnej — co wolno, a za co grozi CIT 25%?

Krótka odpowiedź: fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą tylko w zakresie wskazanym w art. 5 ustawy, m.in. wynajmować majątek, posiadać udziały w spółkach, inwestować w papiery wartościowe i udzielać określonych pożyczek. Dochód z działalności wykraczającej poza ten katalog podlega CIT według stawki 25%. Dlatego fundacja powinna przede wszystkim zarządzać majątkiem, a działalność operacyjną pozostawić spółkom zależnym.

Jaką działalność może prowadzić fundacja rodzinna?

Katalog dozwolonej działalności jest zamknięty. Oznacza to, że nie wystarczy wykazać, iż dana czynność służy pomnażaniu rodzinnego majątku. Musi jeszcze mieścić się w jednej z kategorii wymienionych w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej.

Fundacja może prowadzić działalność obejmującą:

• zbywanie mienia, jeżeli nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszej sprzedaży
• najem, dzierżawę i udostępnianie mienia do korzystania
• przystępowanie do spółek handlowych, funduszy inwestycyjnych, spółdzielni i podobnych podmiotów oraz uczestnictwo w nich
• nabywanie i zbywanie papierów wartościowych, instrumentów pochodnych i podobnych praw
• udzielanie pożyczek beneficjentom oraz spółkom, w których fundacja jest wspólnikiem
• obrót własnymi walutami w celu dokonywania płatności związanych z działalnością fundacji
• określoną działalność rolniczą i gospodarkę leśną

W przypadku produkcji rolnej ustawa wymaga m.in., aby odbywała się ona w związku z gospodarstwem rolnym, a produkty z własnej uprawy, hodowli lub chowu stanowiły co najmniej 50% przetwarzanego produktu.

Typowym zastosowaniem fundacji jest zatem posiadanie udziałów w spółce z o.o. Spółka zatrudnia pracowników, świadczy usługi albo prowadzi produkcję, natomiast fundacja pozostaje jej wspólnikiem i otrzymuje dywidendy. Więcej o takim układzie piszemy w artykule fundacja rodzinna a spółka z o.o.

Sprzedaż majątku — kiedy pojawia się ryzyko?

Fundacja może sprzedać składnik majątku, ale co do zasady nie powinna nabywać go wyłącznie po to, aby następnie go odsprzedać. Ograniczenie to nie dotyczy praw wynikających z uczestnictwa w spółkach i funduszach ani papierów wartościowych, instrumentów pochodnych i praw o podobnym charakterze.

Przykład: fundator wnosi do fundacji budynek wynajmowany od wielu lat. Po zmianie strategii fundacja sprzedaje go i inwestuje środki w inne aktywa. Taka sprzedaż może mieścić się w dozwolonym zakresie.

Inaczej należy ocenić model, w którym fundacja regularnie kupuje mieszkania, remontuje je i sprzedaje z marżą. Okoliczności mogą wskazywać, że nieruchomości były nabywane wyłącznie w celu dalszego zbycia. Ryzyko dotyczy również działalności deweloperskiej prowadzonej bezpośrednio przez fundację. Taką aktywność bezpieczniej organizacyjnie prowadzi się zwykle w spółce zależnej, a fundacja pozostaje właścicielem udziałów.

Przepisy obowiązujące w lipcu 2026 r. nie przewidują ogólnego 36-miesięcznego okresu, po którym sprzedaż automatycznie staje się dozwolona. Planowana regulacja wprowadzająca taki mechanizm została zawetowana przez Prezydenta pod koniec 2025 r. Nadal trzeba więc badać cel nabycia mienia, sposób jego wykorzystywania i rzeczywisty model działalności.

Najem jest dozwolony, ale nie zawsze zwolniony z CIT

Klasyczny najem nieruchomości mieści się w art. 5. Fundacja może posiadać mieszkania, lokale użytkowe, magazyny albo grunty i uzyskiwać z nich czynsz. Nie oznacza to jednak, że każdy model związany z nieruchomościami będzie traktowany tak samo.

Działalność hotelowa lub krótkotrwałe zakwaterowanie połączone z obsługą, sprzątaniem, wyżywieniem i innymi usługami może wykraczać poza zwykłe udostępnianie mienia. Granica między najmem a usługą kompleksową wymaga analizy konkretnego modelu. Szerzej zagadnienie omawiamy w tekście fundacja rodzinna a nieruchomości.

Osobna zasada dotyczy wynajmu przedsiębiorstwa, jego zorganizowanej części albo składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej fundatora, beneficjenta lub podmiotu powiązanego. Taki najem nadal może być dozwoloną działalnością, ale przychód nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego fundacji i podlega opodatkowaniu na zasadach art. 19 ustawy o CIT. Nie jest to jednak sankcyjny CIT 25%, ponieważ fundacja nadal działa w granicach art. 5.

Za co fundacja zapłaci CIT 25%?

Stawka 25% dotyczy dochodu z działalności gospodarczej wykraczającej poza ustawowy katalog. Ryzyko pojawia się przykładowo wtedy, gdy fundacja bezpośrednio:

• świadczy usługi doradcze, marketingowe, informatyczne lub zarządcze
• prowadzi sklep, restaurację, hotel albo przedsiębiorstwo transportowe
• wykonuje działalność budowlaną lub produkcyjną poza wyjątkami rolniczymi
• handluje towarami lub nieruchomościami nabywanymi z zamiarem odsprzedaży
• udziela pożyczek osobom i podmiotom niewskazanym w art. 5

Podatek jest obliczany od dochodu, czyli zasadniczo od przychodu pomniejszonego o przypisane do niego koszty. Jeżeli część kosztów dotyczy zarówno działalności zwolnionej, jak i opodatkowanej, konieczne jest ich odpowiednie rozdzielenie. Fundacja nie może w tym zakresie korzystać ze zwolnień i odliczeń wskazanych w art. 17–18f ustawy o CIT.

Przykład: fundacja świadczy usługi konsultingowe i uzyskuje 500 000 zł przychodu, ponosząc 300 000 zł kosztów. Dochód wynosi 200 000 zł, a CIT 25% — 50 000 zł.

Zapłata tego podatku nie zastępuje 15% CIT należnego przy późniejszym świadczeniu na rzecz beneficjenta. Jeżeli fundacja wypłaci następnie beneficjentowi 100 000 zł, podatek od świadczenia wyniesie 15 000 zł. Ustawa nie przewiduje ogólnego pomniejszenia tego podatku o wcześniej zapłacony CIT 25%.

Jak ograniczyć ryzyko CIT 25%?

Przed wniesieniem aktywów warto podzielić planowane czynności na trzy grupy: zarządzanie majątkiem, działalność operacyjną oraz transakcje z fundatorem, beneficjentami i podmiotami powiązanymi.

Fundacja powinna posiadać politykę inwestycyjną i dokumentować cel nabycia większych składników majątku. Przy działalności operacyjnej zwykle właściwsze jest prowadzenie jej w spółce, której udziały należą do fundacji. Znaczenie mają również ceny rynkowe, warunki pożyczek i sposób rozliczania kosztów. Szersze zasady opodatkowania opisujemy w przewodniku podatki fundacji rodzinnej.

Najczęstsze pytania

Czy fundacja rodzinna może sprzedawać udziały i akcje?

Tak. Ustawa pozwala nabywać i zbywać udziały, akcje, papiery wartościowe oraz określone instrumenty finansowe.

Czy wynajem nieruchomości spółce fundatora oznacza CIT 25%?

Nie automatycznie. Najem jest działalnością dozwoloną, ale w określonych transakcjach z fundatorem, beneficjentem lub podmiotem powiązanym może nie korzystać ze zwolnienia i podlegać CIT na zasadach ogólnych.

Czy po 36 miesiącach fundacja może bezpiecznie sprzedać każde mienie?

Nie. Ogólny 36-miesięczny lock-up nie obowiązuje — nowelizacja, która miała go wprowadzić, została zawetowana. Nadal istotne jest, czy mienie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszej sprzedaży.

Przed rozpoczęciem nowego rodzaju działalności warto sprawdzić nie tylko jej opis w umowie, lecz także rzeczywisty sposób wykonywania i rozliczania.

Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej w indywidualnej sprawie. Stan prawny: lipiec 2026 r.